還是從設計和品質呈現來說鋼板零割

　　它除了決定人們是否需要遵守機動車尾號限行等諸如此類的城市規(guī)定，它還是道心理防線，出了五環(huán)，意味著遠，而住在五環(huán)內，便是城區(qū)。

　　一環(huán)之差的四環(huán)，動輒上千萬的居住成本，已經逐漸關上了剛需的這扇門，而留在五環(huán)內，成為很多購房人后的倔強。無奈，現實總是比理想殘酷。

　　自2017年北京樓市開始供應限競房地塊至今，在過去三年的時間里，北京土拍市場共出讓了113宗限競房地塊，其中位于五環(huán)內的只有13宗地。而要說已經擺上“貨架”，任大家選擇的限競房項目，也不過只有5個。

　　之所以以限競房為例，是因為在過去兩年多時間里，北京樓市的供應主體都是限競房，足夠來說明一個市場的供需比例以及冷熱溫度。此外，也正是在經歷了一輪又一輪的考驗之后，大浪淘沙，聰明的購房人，也在用房票選擇，哪些項目更值得去買。

　　對于初抱有如此想法的很多項目來說，已經被市場所教育。價格的確是重要的參考標準，但絕不僅僅是的標準，便宜也并不一定就意味著熱銷，同等限售均價的情況下，真正用心的項目，終會脫穎而出。

　　越來越多的項目意識到產品的重要性，開始拼戶型拼園林拼精裝，好的產品越來越多，清盤速度也在加快，但對于絕大多數供應還是在五環(huán)外的現狀來說，五環(huán)內的限競房，足夠稀缺。

　　從供應端來說，開年北京的土拍節(jié)奏，已經發(fā)生了變化，限競房逐漸淡出，商品房重新回歸，不限價地塊占到了市場供應的主力，這也意味著，限競房這一類產品，將在今年畫上句號。

　　從市場預期來說，限競房也在進入“7萬時代”，剛過去的4月，北京大興西紅門兩宗限競房用地開拍。作為五環(huán)內少有的限競房地塊，終這兩宗地，以接近4萬/平方米的樓面價成交，這也意味著，未來這一區(qū)域的限競房，將進入6～7萬元的時代。

　　不光是在西紅門區(qū)域，緊隨其后北京掛牌了東壩兩宗限競房地塊，雖然后續(xù)暫停了出讓，但根據當時掛牌的信息顯示，未來地塊中商品住房銷售均價不超過 69422 元 / 平方米，且銷售單價不得超過76364元/平方米。

　　攸克君這些天其實也在關注究竟目前四環(huán)到五環(huán)之間，在售的限競房到底賣的怎么樣。走過一圈之后得出了第二條判斷：五環(huán)內的限競房，此時，且買且珍惜。

　　以緊鄰舊宮地鐵站的京能｜電建·洺悅灣為例，項目地處舊宮板塊核心區(qū)，距離南四環(huán)僅有2.7公里，也是目前五環(huán)內在售的幾個項目中，均價在6萬元以內的項目。54715/平方米的限售均價，放大到整個五環(huán)內的供應，甚至包括二手房市場來看，都足夠有競爭力。

　　從目前不到5.5萬的均價，到土地市場已經呈現出的將近7萬的售價預期，這其中的“價格差”其實也是市場留給購房人值得思考的“時間差”。到底在什么時候進場，是否要趕上這一班車，相信很多人，都會有自己的判斷。

　　畢竟，土地市場先人一步已經熱了起來，而拍地火熱的背后，是開發(fā)商的信心在重建，信心重建的背后，自然是已經得到了來自市場的反饋。此外，二手房也是的參考標準，根據各方數據顯示，5月份北京二手房成交有望突破兩萬套，購房人的密集進場，其實也都反映了，當下這個時機，被視為不容錯過的關鍵時刻。

　　攸克君在前幾天的文章中也討論了這個話題，雖然不是關于限競房市場，而是豪宅市場，但當有錢人又開始拼關系買房的時候，這已經是一個足夠明顯的信號。高凈值人群的購買決策，某種程度上，更值得我們參考。

　　回到有關于五環(huán)的話題，雖然我們說限競房的供應之大，平均去化難度之大，但是只要是和五環(huán)相關的項目，整體去化速度，依然很快。貫穿整個北京，從北五環(huán)到南五環(huán)，不管是之前的未來金茂府也好、中海望京府也好，基本都已進入到了清盤階段，可選擇的優(yōu)質項目也越來越少，聚焦在四環(huán)到五環(huán)之間，可以說，賣掉一套，少一套。

　　如果在增添一些附加條件，五環(huán)內，臨近地鐵和公園，有完善的商業(yè)服務配套的項目，繞著五環(huán)走一圈，洺悅灣同樣是比較有代表性的項目。

　　據悉，洺悅灣一路之隔的便是舊宮非常有名的涼水河濱公園，項目西側也緊鄰旺興湖郊野公園，整個項目周邊共擁有4大公園以及12所城市級公園。如此生態(tài)資源的占有，可參考對標的，也許只剩下奧森板塊和朝陽公園板塊，而后者的均價，早已邁過了10萬+。

　　此外，便是產品本身的加分。雖然是限競房，但從項目本身的打造品質并沒有辜負這個地段，主力戶型集中在89㎡三居和133㎡的四居，全部為一梯兩戶，全明通透大面寬的設計，同時整個項目構建了云智慧健康管理、多功能健康園林、全體系健康居家、全生命周期呵護、全系統精工品質等五大模塊的“5M智慧健康生活”，著重營造了“智慧、健康、便捷、樂活”的居住氛圍。

　　對于原本就有地段優(yōu)勢的限競房項目來說，品質升級無疑是更大的加分，對于這部分目標客群來說，周邊區(qū)域的二手房項目也會在其選擇范圍之內，但不管是從價格，還是從設計和品質呈現來說，新房依然有足夠的優(yōu)勢，更何況，相比于區(qū)域內很多在售二手房項目來說，電建·洺悅灣的價格，并不算高。

　　此時，就是一個和市場賽跑的過程，當四環(huán)逐漸關上剛需之門的時候，五環(huán)留給大家的時間和選擇，其實也正在慢慢變少。

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